叙永地产分销，救命稻草还是行业的撕裂者？

悦一

叙永楼市竞争激烈，虽主城区在售楼盘仅9家，但各楼盘为了分得更大的市场蛋糕，分销成为楼盘线下销售的主要策略。

近两三年，叙永分销佣金迅速上涨到5000-12000元/套的高佣；从原来的小范围分销到现在全员营销，几乎所有的楼盘都必须启用分销。

据相关统计，叙永每成交10套新房，分销占比约5-6套，这个比例还在提高。个别楼盘分销带看、成交甚至高达8-9成，分销俨然成了救命稻草。

但对整个新房营销体系而言，渠道分销扮演着撕裂者的角色——这种销售模式给开发商、地产策划、置业顾问及相关行业、购房者带来巨大冲击。

开发商：

楼市下行，不得不用

2020年2月底，叙永房企复工复产以来，尽管各楼盘推出各种优惠减免政策，但楼市整体呈量价齐跌的态势，市场低迷持续了近5个月。

市场越惨淡，分销越活跃。

分销高佣金会分走开发商的蛋糕，不用分销房子又卖不出去，开发商陷入两难境地。经过近几年市场的博弈，开发商逐渐向分销行业妥协，或开启分销政策，或提高分销佣金。

叙永一个楼盘，几年来一直未采用分销渠道，今年首次采用分销加入，一个月成交超100余套，可见分销力量。

高佣金、高收入、低门槛，吸引了更多人进入分销行业，而行业的壮大又进一步影响开发商的决策、蚕食开发商的利润。不少开发商都感叹，分销拿走的佣金比开发商的利润还要高。

由于市场低迷，房价高了卖不出去，分销佣金很难转嫁给购房者，为了摊薄营销费用，开发商只能调整营销策略。

策划：地位边缘化

过去，策划是房产营销体系重要一环。品牌推广、楼盘调性、形象宣传，对接供应商、广告平台，制定宣传策略、营销节点……

彼时楼盘策划阵容齐整、手握大笔资金挥斥方遒；但是现在，因为渠道分销的存在，策划逐渐地失去了存在感，地位越来越边缘化。

地产策划从人员编制到活动资金不断被消减，但工作还得开展，苦活累活亲自干，业绩不好是策划不给力，业绩好是分销给力，策划的苦只有自己知道。

置业顾问：

即将消失的行业？

置业顾问会失业？

听起来有点夸张，但从地产营销模式的变化来看，还真不是危言耸听。以前置业顾问面对中介很有优越感，前者是正规军，后者就像游击队，福利待遇相去甚远。

但随着分销成交占比、佣金的提高，中介以上万元的提成，成为置业顾问羡慕的对象。叙永置业顾问佣金大多在千分之三到千分之五，提成比例相差几倍甚至是十几倍。

新的营销生态，也酝酿出新机遇。置业顾问改变销售模式，从坐销向行销进阶，从坐等客户上门，到主要上门推广、CALL客，动用自身过硬的专业知识，通过微视、抖音等平台积极打造个人IP、充分利用老客户资源等，未尝不能实现对分销中介的“反杀”。

购房者：

多听多看多比较

仔细回忆一下，你身边有几个朋友在从事房地产中介？

叙永城区人口约17万，活跃着四十多家大大小小的房产经纪公司，全职从业人员在500人以上，兼职人员难以计算。渠道分销完成了广度的布局，在深度上也有着天然的优势。

如今这个时代，资讯获取成本低廉，每个人都是自媒体、每个人都在传播信息，资讯泛滥反而阻塞有效信息传播，我们该相信谁？从事房产中介的朋友和亲戚，往往成为我们的第一选择。因此购房者很难逃脱渠道分销布下的“天罗地网”。

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购房者：

注意避开哪些坑呢？

1、选择有实力、口碑好、值得信赖的平台或分销公司，确保以楼盘实际成交价购房，避免楼盘借价格策略转移分销成本。

2、部分中介人员在高佣金的诱惑下，难免夸大其词，甚至虚假宣传。购房者切勿偏听偏信，要亲自去楼盘看房，多听多看多比较。

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